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首富王健林的十大预测:15年内房价一定是涨势

2013-11-21 08:46来源:凤凰财经作者:权静点击:

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 王健林


  
  中国房地产一定是有泡沫的,但没到马上崩盘时
  
  主持人:关于中国的房地产的泡沫,到底究竟您的观察是什么?
  
  王健林:中国房地产有没有泡沫呢?这个回答是一定有泡沫,但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘,或者是很快就要崩盘,这个我觉得这个没有必要,这个肯定是不真实的。那么而且按照咱们国家的规划,每一年要增加一个百分点的城市化率,15年左右,咱们的城市化就要到70%,那你每年就差不多有1500万人左右要进城,还不包括城市里新增的,自然增长的这些人口。所以这个对房地产是有真实需求的,只不过局部看,有的地方局部泡沫比较大,比方说像温州,比方说像常州可能局部泡沫比大。整体看,我觉得中国房地产泡沫没有到严重到马上要崩盘的局面,这完全是西方夸大。
  
  主持人:唱衰中国的声音。
  
  王健林:不能完全看出他们是唱衰中国,还有一点就是不了解,他们是站在中国以外看中国,和我们站在中国看中国是不一样的。
  
  15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势
  
  主持人:那我们再来看另外一个举动,比如说李嘉诚,也包括近期的SOHO,他们都会有一些卖出国内资产的动作,是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢?
  
  王健林:我觉得这个过于杞人忧天了,中国的城市房地产价格,特别是大中城市的房地产价格,我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的,很简单作为世界第二经济大国,10年以后的世界第一经济大国,作为像北京、上海、广东这种,数千万人口的地方,超大型城市,它的房地产价格,不要说跟东京、香港完全一致,至少要达到其中相当比例的高度,比如相当于他房价的70%,那这个比例是应该有的,这个是大家看得很清楚的。所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入,SOHO套现根本就不能与之一提了,所以我觉得不能因为一两个企业,比如万达可能也不定在什么时候也卖一些资产来套现,然后用现金来投资我们更愿意投资的领域。但是不能把它过度解读,特别因为这些人物所处的地位身份影响力,就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了,我不这么看。
  
  主持人:那我能不能请您做一个大胆的预测,10年之后,以北京为例,北京的房价会怎么样?
  
  王健林:我不是预言家,我不能说它一定多少,但我可以给一个趋势,15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。
  
  主持人:那上涨的幅度呢速度呢?
  
  王健林:速度估计不快,为什么呢?现在国家已经认识到房价过分上涨带来的危害,吸收更多的资金进入这个领域,不能只是实体企业,而且是我们泡沫风险,泡沫累积越大,各种各样的理由都不能支持这个房价过快上涨,所以今后我觉得应该是一个缓慢上涨的过程。
  
  主持人:缓慢的标准是?
  
  王健林:缓慢比如说跟GDP同步,这就是标准,跟我们的人均收入,跟我们的GDP相适应,其实今年已经大大超乎我们GDP增长幅度和人均收入增长幅度,你看北上广都是21%以上,全国其他城市基本上都超过10%,这个其实有点过快了。
  
  15年后,中国的房地产开发市场将急剧萎缩
  
  主持人:外界很多人有大呼看不懂的地方,就是不理解你们的资金链是怎么转起来的,就是万达哪来那么多钱,就是如果你们自己没有银行的话,你们哪来那么多资本呢?
  
  王健林:其实办银行恰恰对我们反过来是一个制约,如果办了银行,按规定股东不能再里边贷款的,这是原则,所以说我觉得办银行不是解决我们资金的一个渠道,这个理解是完全错误了。至于我们的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所以我们发展的再好的,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域,在中国这个商业地产领域里面,我们是绝对只有第一,没有第二的,我们这个第一每年可以有五百万平米的竣工,可以开二十几个广场,十几个酒店,第二名可能一年一个可能也比较困难。我跟你说一个比例吧,假如一百块钱,我们讲总投资这一个广场假如总投资50亿的话,差不多我们自己的钱20%,大约占总投资的20%到30%,就买地这部分钱是一定要拿的,这个是每一年我们大概比方几百亿买地,这个是我们自己几十年积累下来的结果。这个现金流是有拿出钱买地,买地办完市政就可以获得银行贷款,这个时候就可以支持建设到可以销售的程度。
  
  这个时候我们和银行两者相加的钱,大概也就是占总投资的50%。50%左右的钱是来自于预售,就是销售,其实这个支持项目把它完全建成,绝大部分的钱,大部分,或者至少过半的钱是来自于销售。销售的钱你拿回来,支持把这个楼完全盖完,所以最后到竣工的时候,那我们一算账,我销售产生的利润差不多接近甚至等于我这个物业的总造价,这样我就不需要增加更多的贷款,所以我就可以发展的非常快。
  
  或者比方说,即使我这个物业二十万平米,假如说十个亿的成本,我现在还缺三个亿,我自己开发的净利润有七亿,还缺三个亿,那简单我的物业可以金融抵押贷款,我的物业再去抵押贷款,又获得了相当强的资金的能力,所以我为什么能够这么快的发展,一个是我们在世界上创立了独立的一种模式,不动产加房地产开发,两者结合,不是简单的不动产,是买地建设投资的现金逐渐回来,那完了,那支撑不了,一年开一个也了不起来,
  
  第二个部分呢,我有巨量的每年的不动产进账,这个又可以去抵押贷款,获取更大的现金流,物业竣工的越多,我抵押的就越强,所以这两个部分一结合,就在世界上创造一个全新的模式,我们可以神话般的速度来发展。不然的话,哪一个银行,如果你今年100亿,明年500亿,后年1000亿在这个银行贷款,任何银行会怕的,不会给你贷款。
  
  “万达模式”是房地产市场萎缩后未来的方向所在
  
  主持人:您知道吗?您这个模式我听下来,我觉得杠杆还是蛮高的,会不会带来风险?
  
  王健林:杠杆应该这么说,可能比纯住宅房地产略小,因为什么呢?因为你这个买地当中,还有一部分是不能销售的,毕竟变成持有物业,所以杠杆率这个是低于纯住宅房地产的,但是一定是有杠杆,这是肯定的,这个高速运转能不能继续走下去,就是取决房地产市场的前景,取决房地产的发展趋势,如果10到15年,中国房地产还能够保持一个匀速还是保持现在规模往上走,这个模式是没有问题的。如果到真这个房地产趋势到2020年,假如说一点不能走,房地产卖不动,那我就一定去转行再转型,我们再做别的模式,或者那个时候我们不动产已经上市,从资本市场拿钱,还是支持可以走,可能速度会慢下来不像现在这么快,而且我为什么现在一定要坚持研究在开发记录上加不动产模式,就是预期房地产迟早有萎缩的一天,看全世界的不动产,看世界的房地产的历史,基本上在50年就终结,任何多国家都是房地产发展了四五十年就萎缩,香港过去一千多家房地产公司现在就十家八家,开发量每年很少,为什么呢?这个市场上还有,但是市场规模急剧萎缩。
  
  主持人:中国还有多少年?
  
  王健林:中国我估计这方面的市场15年左右,我的判断就是城镇化率到70%,这个市场就萎缩了。
  
  政策明朗后考虑收购一家地方银行
  
  主持人:允许民营资本办银行是金融改革的最核心的基础所在,但是您之前也说过,万达不考虑做民营银行?
  
  王健林:没有,我没有说不考虑,我说暂时不考虑,为什么呢?第一民营办银行现在没有明确的一个指导性文件,细则出来,你比方说民营办银行,存款怎么保证?现在老百姓不用怕,因为现在是国家信誉保证,你只要存款,一定不会丢的,即使某个商业银行倒闭了,城市商行倒闭了,我相信一定财政会兜底,国家财政会兜底或者地方财政兜底,会保证大家存款。但民营企业是不是这样,国家信用不可能拿来为民营企业做担保,那如果,比方说要推举存款保证制度,那要保多少,那可能就有一个细则。
  
  像西方一样,10万以下全赔,50万的赔多少,100万的赔多少,超过多少万就不管了,如果这样的话,一些的存款可能就来了。第二,万一破产怎么办?现在据说有一个办法就是民营银行的大股东财产要作为最后的最终的无限责任担保。如果真是这样,那风险就更大了,如果这些细则最后明确了以后,我才会决定我是不是要涉足金融。万达涉足金融这个方向是一定的,但是我不希望在什么都不清楚的情况下,我贸然迈出这一步,如果要这么去办,我还不如干脆等着改革合适的,我收购一个地方银行,不是更好吗?
  
  银行倒闭这种现象,一定会在中国出现
  
  主持人:但是如果凡事都等看清楚再做的话,会被别人抢占先机的。
  
  王健林:这个不要紧的,很简单我给你举一个例子吧,如果存款利率自由化了以后,就现在的一千多家城商行,工商行,生存就是危机了。所以说现在实施贷款利率放开了,存款利率没有放开,如果存款利率一旦放开,这个老百姓的存款一定会选有信誉的大银行。那肯定这一千多家地方银行就马上面临一个能不能活的下去的问题,可能我相信中国如果存款利率放开,如果民间允许随便办银行,银行倒闭这种西方经常见的现象,一定会在中国出现的。
  
  主持人:到时候会有民营银行送上门来找您去收购。
  
  王健林:这不排除,很多人,包括现在很多中小银行的牌照可能已经不太值钱了。
  
  主持人:现在有人在跟你接洽这方面的事情吗?
  
  王健林:有好几个地方组建民营银行希望我作为股东参加,我都婉拒了,好几个城市要组建民营银行,希望我作为其中一个股东,甚至作为大股东,我都刚才讲了,我说我还是等着民营银行细则出台,我再决定是否自己申办一个新银行,还是我准备收购一个城市商业银行。
  
  主持人:如果收购的话,您会是全资的收购?
  
  王健林:收购那肯定是希望作为大股东。
  
  互联网金融,没有实质性的创新跟改变

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